Auch Immobilienbesitzer, die in Betongold investiert haben und deren Mieter kommen am Thema der höheren Energiekosten, auch nach Ende der EEG-Umlage ab Januar 2023, nicht vorbei. Warum dieser Problematik nicht entgegenwirken, selber Strom erzeugen mit einer Photovoltaik Anlage auf dem Dach des Mietshauses und den PV Strom an Mieter verkaufen? Dabei haben die Mieter den Vorteil und der Vermieter trägt noch etwas Positives für die Umwelt bei: Stichwort Naturstrom.
Strom an Mieter verkaufen
Die erste Frage, die zunächst dabei entsteht, ist die der Abrechnung. Soll eine Art Umlage erfolgen? Dabei haben die Haushalte im Mehrparteienhaus, die im Durchschnitt mehr Strom verbrauchen, selbstverständlich mehr Vorteile davon, die elektrische Energie über eine PV (Photovoltaik) als die anderen Haushalte. Somit kommt die Idee nach einem Messkonzept auf, um den exakten Verbrauch einer jeden einzelnen Mitpartei genau berechnen zu können. Aber ist ein solches Mieterstrommodell Messkonzept nicht aufwändig und kostspielig, so dass es sich letztendlich für den Eigentümer nicht mehr lohnt, Strom aus der PV Anlage an Mieter zu verkaufen?
Bei Informationen zu all den Fragen zum EEG oder zur Förderung kann dir das Team von check.energy behilflich sein.
Mieterstrommodell Messkonzept
Um sich näher mit der Thematik Mieterstrommodell auseinander zu setzen, empfehlen wir vom Team check.energy die Webinare zum Beispiel der Energieagentur Stromlux, deren Beratung zu dem komplexen aber machbaren Thema hilfreich ist. Schon ab zwei Wohneinheiten kann Mieterstrom bereits sinnvoll sein. Und auch aus Klimaschutzgründen ist es das wert, darüber einmal nachzudenken, ob ich als Vermieter, Strom aus Photovoltaik an Mieter verkaufen mag. Wie sich die Kosten Solaranlage zusammensetzen, findest du unter der gleichnamigen Überschrift in der Rubik Themen, in der wir für dich alles übersichtlich zusammen gestellt haben.
Genau genommen ist Mieterstrom nichts anderes als eine Photovoltaik Anlage, die sich auf dem Mehrfamilienhausdach – egal ob ein oder mehrere Eigentümer – befindet. Dann heißt es: Solarstrom verkaufen an die Mieter! Dabei kann die Energie rein technisch, auch durch eine Blockheizkraftwerk BHKW, in einem Gebäude erzeugt werden und dort gilt dann: BHKW Strom an die Mieter verkaufen. Dieser „Bürgerstrom“ versorgt dann nicht nur die Haushalte in den einzelnen Wohnungen, es können auch die Heizung, zum Beispiel mittels Wärmepumpe, der oder die Speicher und auch eine oder mehrere Ladesäulen für die Elektromobilität damit betrieben werden. Warum nicht auch den dezentral erzeugten Naturstrom an Gewerbetreibende in der Immobilie verkaufen? Für die Betriebe ist dieser Strom mit Preisgarantie durchaus attraktiv und bietet für beide Seiten Vorteile.
Der bzw. die Betreiber regeln per Vertrag den Vorteil, den die Einspeisung überschüssiger Energie bringt, die vom Netzbetreiber vergütet wird. Und sollte der Bedarf des Gebäudes nicht vollständig gedeckt werden können, wird die zusätzlich benötigte Energie aus dem öffentlichen Netz, beispielsweise von den lokalen Stadtwerke, wie Süwag Energie AG oder auch Unternehmen wie NEW Niederrhein Energie und Wasser GmbH bezogen.
Anbieter wie Stromlux bieten hier Messkonzepte, klären die Frage, wie die Umlage zu berechnen ist mit einer Beispielrechnung der Abrechnung zur eigenen Immobilie. Egal ob die Fragestellung PV Strom an Mieter verkaufen lautet oder die Energie in einem BHKW erzeugt wird. Um in die eventuellen Nachteile eines solchen komplexen Mieterstrom Rechner aus wirtschaftlicher Betrachtung (inkl. Geschäftsprozessmodell bpmn) näher einzusteigen, verweisen wir vom Team check.energy als Energieagentur gerne auf die Beispielrechnung eines Mieterstrommodell des isfh.
Nachteile entstehen dadurch keine – gerne erläutert dir unser Team die Menge an Gesetz (EEG) und Verordnung dazu und steht für Deine Probleme mit Rat zur Seite.
Mieterstrom Abrechnung
Auch unabhängige Institute oder Verbände sind dabei im Detail behilflich wie der BDEW (Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft), der BSW SOLAR (Bundesverband Solarwirtschaft), das BMWI (Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz) oder auch das Verbraucherportal der Bundesnetzagentur. Bei der Mieterstrom Abrechnung ist zu beachten, dass durch die Neuregelung des alten EEG von 2017 bzw. 2019 im November 2022 ein Zuschlag anfällt: 3,79 Cent pro Kilowattstunde (ct/kWh) bis 2,37 ct/kWh, je nachdem, wie groß die Leistung (kWp) der installierten Anlage ist. Auch das Datum der Inbetriebnahme ist nicht unwichtig nach der vom Bundestag in Berlin beschlossenen Novelle des EEG. Die Anschaffung eines passend dimensionierten Speichers ist bei der Anschaffung der Anlage durchaus mit zu überlegen. Bezüglich Förderung und einer möglichen Beispielrechnung helfen wir Dir vom Team check.energy sehr gern und machen den Einstieg in das Mietstrommodell für Dich kinderleicht.
Ein Fazit oder Resümee zu erstellen zur Thematik Mieterstrom kann nur positiv ausfallen, solange sich alle Eigentümer einer Immobilie einig sind, den richtigen Weg hin zu grüner Energie und Nachhaltigkeit zu gehen. Dabei darf sich die WEG nicht abschrecken lassen, sich sachlich und in Ruhe mit den dazu gehörenden Fragestellungen der Förderung zu beschäftigen, wie sie das BMWI uns als Osterpaket versprochen hat. Was sich dann aber nur als Geschenk für das gänzlich andere Modell der Volleinspeisung herausstellte. Immerhin ist eine Bundesnetzagentur mit ihrem Portal und der BDEW als Verband äußerst hilfreich. Energieagenturen und/oder Experten mit längerer Erfahrung als nur in den vergangenen, äußerst turbulenten zwei Jahren, sowie Softwarehersteller wie Stromlux stehen den Neulingen in diesem Bereich ebenfalls zur Verfügung.
Fazit Mieterstrom
Zum Abschluss ein Anliegen in eigener Sache zu unserer Branche und bezüglich Planung / Bau einer PV Anlage nach dem Mieterstrommodell: die regionalen Solarteure und auch jede Energieagentur in Deutschland sind bei der Beratung, trotz Beendigung der EEG-Umlage, an ihren Kapazitätsgrenzen angekommen. Sei es Fragen der Förderung oder nehme ich nun die Module der Firma A wie Alpha Solar bis Z.? Welche Vorteile haben die verbauten Zellen unterschiedlicher Bauart? Wir als Team von check.energy sind bemüht, hier zu unterstützen, neutrale Beratung zum Vertrag bzw. einen Leitfaden durch einen Mustervertrag zu geben oder ein Mieterstrom Rechenbeispiel anzubieten. Der wichtigste Ratschlag, den wir aus unserer jahrelangen Erfahrung derzeit aber geben möchten:
„bitte nimm dir zu diesem Thema etwas Zeit und entscheide nichts ad hoc.“
Ein Auftrag ist schnell unterschrieben, er sollte aber auch an vertrauenswürdige Unternehmen gehen. Die Verordnungen und Gesetze (z.B. EEG) werden sich nicht so schnell ändern und jeder Monteur mit Handschlagqualität tut sein Möglichstes, dass alle Interessenten, die derzeit mit dem Gedanken einer solchen Investition spielen – sei es für das Privathaus oder wie hier behandelt als Mieterstrommodell – auch eine Anlage installiert zu bekommen, sobald Witterung, Material und Manpower es zulassen.
FAQ:
Für wen lohnt sich Mieterstrom?
Für jedes Mehrfamilienhaus rentiert sich Mieterstrom, ob ein oder mehrere Inhaber. Es lohnt sich bereits ab 2 Einheiten, sowohl für die Eigentümer/Vermieterseite als auch für die Bewohner/Mieterseite. Wichtig ist, dass sich die WEG bei diesem Thema einig ist. Es ist ratsam, sich bei kompetenten Fachleuten beraten zu lassen und vor allem Ruhe zu bewahren d.h. keine Entscheidungen übers Knie zu brechen. Wir werden oft gefragt, wann sich denn eine PV-Anlage rentieren würde? Ausschlaggebend dafür ist, der in der Novelle des EEG erneuerte Mietstromzuschlag, sowie die Anlagengröße. Die Anzahl (möglichst viele) und das Verhalten der Abnehmer im Objekt zusammen, mit der verfügbaren Dachfläche. Dagegen sind die Kosten der Anschaffung und des Betriebes (Abrechnungssystem und entsprechende Zähler) zu setzen.
Kann der Vermieter Solarstrom an Mieter verkaufen?
Selbstverständlich und das ist sogar so gewollt vom Gesetzgeber – denn nur, wenn auf den Dächern der Bestandsimmobilien in unserem Land Photovoltaikanlagen installiert werden, besteht noch eine Chance, die gesetzten Klimaziele erreichen zu können. Bislang waren Mehrparteienhäuser davon ziemlich ausgeschlossen. Wichtig ist dabei, dass sich der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft einig sind mit den Mietern, d. h. alle am gleichen Strang ziehen und vor allem Ruhe bewahren bei diesem momentan sehr emotionalen Thema der Energiekosten. Technische Lösungen für die Ab-/ bzw. Verrechnung des verbrauchten Stroms pro Mieteinheit sind bereits entwickelt, erprobt und problemlos verfügbar.
Wie viel darf Mieterstrom kosten?
Mieterstrom darf so viel kosten, dass die Gesamtkosten der Anlage gedeckt sind – um es einmal simpel herunter zu brechen. Zu berücksichtigen ist einzig und allein nur, dass eine Umlagepauschale abgeführt werden muss, mit der der Ausbau der Erneuerbaren Energien gefördert werden soll. Also abhängig von den technischen und baulichen Gegebenheiten wie beispielsweise Dachgröße, Anzahl der Mieteinheiten und der entsprechenden Anzahl an Zählern sind die Kosten des Abrechnungssystems (z.B. SolarLux) einer der fixen Punkte, die dabei zu berücksichtigen sind. Erfolgt die Anschaffung einer Anlage zum Zweck der Weitergabe des erzeugten Stromes an die Mieter in gemeinsamer vorheriger Übereinstimmung, darf sich der Preis daraus rein rechnerisch ermitteln. Er wird im Vergleich zum derzeit aktuellen Marktpreis immer noch geringer sein und auch auf absehbare Zeit bleiben!
Wie funktioniert das Mieterstrommodell?
Der oder die Hauseigentümer bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist Errichter einer Photovoltaikanlage (PV) auf der Immobilie bzw. Liegenschaft. Sie betreibt diese dann mit dem Ziel, die produzierte Strommenge an die Hauparteien zu veräußern. Ganz wichtiger Hinweise hierbei, ist die Gemeinsamkeit bei diesem Projekt, auch mit den Mietern. Denn diese sollen den Strom dann ja letztendlich auch abnehmen (wollen). Damit das alles auch funktioniert, empfehlen wir eine sorgsame Planung, unter Zuhilfenahme von erfahrenen Solarteuren. Damit sich die Anschaffungskosten inkl. aller notwendiger Zähler und des Abrechnungssystems, wie es beispielsweise SolarLux anbietet, auch rechnet, ist es ratsam, auf eine derartige spezialisierte Software zurück zu greifen und sich vorher zu informieren.
Welche Mieterstrommodelle gibt es?
Generell kann auf einer Liegenschaft/Immobilie eine Photovoltaikanlage installiert werden, bei der entweder die gesamte erzeugte Strommenge ins Netz geliefert wird (Volleispeisung) oder auf die Bewohner-/Mieterschaft verteilt und ggf. Überschuss eingespeist wird. Letzteres sollte im Idealfall von der Mehrzahl der Hausbewohner mitgetragen werden, damit sich die Anlage möglichst schnell rechnet. Es ist aber schon ab zwei Parteien sinnvoll, sich darüber zu informieren. Für die Abrechnung stehen bereits Softwaresysteme am Markt bereit (z.B. von StromLux), die an die unterschiedlichsten Gegebenheiten der jeweiligen Immobilie anpassbar sind. Auch die Eigentümerfrage der PV Anlage ist in verschiedenen Konstellationen denkbar und wird im System abgebildet.
Was ist bei Mieterstrom zu beachten?
Unser Team wird oft auf dieses Thema angesprochen und gibt dazu zwei wichtige Punkte zu bedenken: Ist die Eigentümergemeinschaft samt Mieter sich einig? Sprich: wollen wir das wirklich ALLE? Und bitte ein solches Projekt nicht mit der heißen Nadel stricken! Es bedarf einer guten Überlegung und Berücksichtigung unterschiedlicher Parameter wie Dachgröße, Kosten für zusätzliche Zähler, Anschaffung eines Abrechnungssystems etc. Es gibt bereits hervorragend funktionierende Mehrparteienhäuser, die ihren eigenen Strom produzieren und ggf. auch den Überschuss in das öffentliche Netz einspeisen. Es ist und bleibt ein kleines Unternehmen, darüber sollte sich die betreibende Gesellschaft (ob nun ein oder mehrere Eigentümer) im Klaren sein, aber es ist durchaus schon ab zwei Parteien rentabel.
Wie teuer darf Mieterstrom sein?
Unter Berücksichtigung sämtlicher Investitionskosten für eine Photovoltaikanlage, samt Zähler für die getrennte Abrechnung, als auch den fortlaufenden Betrieb eines Abrechnungssystems und den zu berücksichtigenden Umlageaufschlag, sollte es bei den derzeitigen Bezugspreisen für Strom gut bis sehr gut möglich sein günstiger zu fahren. Und dabei tust du auch noch etwas positives für die Umwelt! Bis auf absehbare Zeit bleiben die Stromkosten (egal ob für Privathaushalte oder Gewerbebetriebe) auf einem sehr hohen Niveau, so dass die Verteilung von Mieterstrom auf die Mietparteien nicht nur ökologisch, sondern auch ökonomisch sehr sinnvoll ist.
Kann ich meinen PV Strom an meinen Nachbarn verkaufen?
Prinzipiell ja, solange es sich um zusammengehörende Einheiten aus derselben Eigentümergemeinschaft handelt und sich die Anlage zur Erzeugung des Stroms in bzw. auf diesem Gebäude / dieser Liegenschaft befindet. Ansonsten würdest du dich als Energieversorger betätigen, was wiederum eine ganz andere Größenordnung als Gewerbetreibender ist! Die Energieerzeugung darf technisch gesehen auf unterschiedliche Art erfolgen, sowohl aus einer Photovoltaikanlage (PV) als auch aus einem Blockheizkraftwerk (BHKW), um nur ein paar denkbare Varianten zu nennen.
Was ist Stromlux?
StromLux ist ein Dienstleistungs-Start-Up der Netze BW mit dem Ziel, für das gesamte Bundesgebiet eine Software-Lösung für die Auslegung einer stromerzeugenden Anlage anzubieten. Dieser kann durch eine Fotovoltaikanlage oder auch über ein Blockheizkraftwerk erzeugt werden. Der Zweck ist, der Verteilung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder Mieteinheit so einfach wie möglich zu gestalten. StromLux bietet dazu auch das Verrechnungssystem des Mieterstromes untereinander an. Das ständig weiter entwickelte Softwaretool wird bereits erfolgreich in vielen Projekten in ganz Deutschland genutzt.
